8 800 500 21 36

Продажа и аренда недвижимости

14 Октября 2020

В статье рассмотрели 7 кейсов из отрасли продажи и аренды недвижимости.

Начало обзора - ЗДЕСЬ.


1. Номер дела: Решение АС Архангельской области от 17.07.2020. по делу № А05-13752/2019.

В пользу: НО
Вид проверки: ВНП
Отрасль: Сдача в аренду недвижимости 
Суть дела: Искусственное разделение бизнеса путем фиктивных договор аренды нежилых помещений в ТЦ.
Сумма спора: 6,7 млн. р.
Процессуальные нарушения: Нет

Снимок.PNG

Аргументы НО:

  • Балакина О.В. осуществляла самостоятельную предпринимательскую деятельность, имела в проверяемом периоде иные источники дохода; 
  • деловая цель сдачи помещений в аренду-переложение предпринимательских рисков.

Аргументы НП:

  • цена договора аренды (за 1 кв.м) в два раза ниже цен, по которым общество сдает в аренду помещения другим лицам. Цена договора субаренды (за 1 кв.м) в несколько раз превышает цену основного договора, при этом все основные затраты нес арендодатель;
  • большая часть расходов-перечисление средств на счет НП;
  • ИП взаимозависима с НП, с работниками НП;
  • ИП не принимала никакого участия в переговорах по заключению договоров субаренды.

Наш комментарий:

Налоговый орган представил достаточно доказательств по созданию искусственных договорных отношений с ИП по уменьшению налоговых обязательств. НП мог своими силами, без привлечения ИП, осуществлять деятельность по сдаче имущества в аренду, то есть отсутствует деловая цель договорных отношений с ИП. Об умышленных действиях общества в лице руководителя свидетельствует: установленная взаимозависимость между обществом и ИП. ИП не принимал никаких решений в отношении заключения договоров субаренды.

2. Номер дела: Постановление АС Поволжского округа от 07.10.2020 г. по делу № А71-9482/2019 (1 инстанция - АС Удмуртской Республики)

В пользу: НО
Вид проверки: ВНП
Отрасль: Приобретение и сдача имущества в аренду
Суть дела: Привлечение подконтрольного ИП для сохранения УСН и ПНС
Сумма спора: 24,1 млн. р.
Процессуальные нарушения: Нет

 

Снимок.PNG
Аргументы НО:

  • ведение предпринимателями налогового учета через одну организацию – ООО «ДИОН» (одними и теми же физическими лицами), использование одних и тех же IP-адресов;
  • регистрация в качестве индивидуального предпринимателя на срок менее двух лет сама по себе, в отсутствие соответствующего имущества и доходов, о значительном опыте в рассматриваемом бизнесе не говорит;
  • передача части помещений матери при прогнозировании существенного увеличения доходов;
  • регистрация матери в качестве в ИП сразу же после передачи помещений;
  • основная доля денежных средств, поступивших в 2014-2016 годы на расчетные счета предпринимателя Егоровой Н.А. в банках, перечислялись ею на расчетные и лицевые счета Егорова Д.В. со ссылкой в назначении платежа на договор дарения
  • перечисление денежных средств с назначением платежа «по договору дарения» носило систематический характер;
  • дальнейшее перечисление денежных средств, полученных от матери, на предпринимательские цели Егорова Д.В.;
  • Егоровой Н.А. и Егоровым Д.В. заключен с ООО «УК «Флагман» единый агентский договор на коммерческую эксплуатацию имущественного комплекса.
Аргументы НП:
  • контрагенты являются родственниками и полностью доверяют друг другу;
  • наличие у Егоровой Н.А. опыта в осуществлении предпринимательской деятельности, связанного со сдачей имущества в аренду.
Наш комментарий:

В данном деле, принятом в пользу НО, основным доказательством НО выступило направление выявленных финансовых потоков НП. Так, НП задействовал другого ИП (свою мать), а также множество подконтрольных ему организаций, для создания видимости реальной деятельности. Судом было установлено, что движения денежных средств осуществляются в рамках предпринимательской деятельности одного лица – Егорова Д.В., который распоряжается и использует денежные средства в своей предпринимательской деятельности и в личных целях. 


3. Номер дела: Постановление АС Уральского округа от 11.06.2020 № А71-2363/2019 (1 инстанция - АС Удмуртской Республики)

В пользу: НП
Вид проверки: ВНП
Отрасль: Продажа и сдача помещений в аренду
Суть дела: Продажа помещений несколькими сделками с привлечением других организаций для сохранения права на УСН первоначальным собственником помещения
Сумма спора: 41,3 млн. р.
Процессуальные нарушения: Нет

Снимок.PNG

Аргументы НО:

  • налоговой проверкой установлено наличие длительных деловых отношений организаций, что свидетельствует о наличие между    данными    лицами    признаков    фактической  аффилированности, свидетельствующих об общности их экономических интересов;
  • помещение, которое было оценено в 26 млн. р. при продаже ООО «Рекламные конструкции» через 4 мес. было продано за 70 млн.р., т.е. в 2,6 раз дороже, при этом технические характеристики объекта не изменились;
  • доходная часть расчетного счета ООО «РК» (без учета сделки купли-продажи от 21.04.2016) составила всего 204 000,00 руб., т.е. организация является технической
  • декларация по УСН за 2017 г. ООО «РК» с нулевыми показателями;
  • объект приобретен юридическими лицами за счет заемных средств;
  • у ООО «СОЛ» с взаимозависимой организацией ООО «Рекламные конструкции» совпадали IP-адреса;
  • регистрационные действия, связанные с договором купли-продажи, от имени ООО «СОЛ» и ООО «Рекламные конструкции» осуществлены с участием одного лица – Кузнецова А.П.;
  • по договору, заключенному ООО «СОЛ» и связанными с ним ООО с ООО «РБК Люкс», бухгалтерский учет взаимосвязанных ООО ввела организация ООО «РБК Люкс».
Аргументы НП:

  • организации не взаимозависимые 
  • спорное помещение налогоплательщиком реализовано по договору купли-продажи ООО «Рекламные конструкции» по рыночной цене;
  • объект приобретен ООО «Рекламные конструкции» за счет привлеченных заемных;
  • цель приобретения объекта ООО «Рекламные конструкции» - для сдачи в аренду, что подтверждается заключением с третьим лицом агентского договора на поиск третьих лиц (арендаторов);
  • доход от продажи спорного объекта был направлен ООО «Рекламные конструкции» на погашение привлеченного займа; позже, на выдачу займа и иные цели;
  • полученные денежные средства ООО «Рекламные конструкции» израсходованы на приобретение части другого объекта недвижимого имущества по инвестиционному договору; подтверждается заключенным инвестиционным договором;
  • оставшиеся объекты в здании ООО «СОЛ» продолжает сдавать в аренду;
  • договоры займа реально исполнялись, суммы займа возвращены с начислением и возвратом на расчетный счет заимодавцев процентов;
  • все совпадающие адреса, являются публичными (внешними) и локальными (внутренними), использовались для выхода в сеть интернет, и не принадлежат стационарным компьютерам (по спорным адресам расположены 6 и 10-этажные офисные здания, наличие гостевого Wi-Fi, свободный доступ для арендаторов и посетителей к гостевому Wi-Fi); 
  • услуги Кузнецовым А.П. оказаны в рамках возмездной гражданско-правовой сделки (договор на оказание риэлтерских услуг).
Наш комментарий:

По нашему мнению, единственным сильным аргументом, который сыграл в пользу НП, является наличие независимой оценки недвижимого имущества, переданного от ООО «СОЛ» к ООО «Рекламные конструкции». Если бы такой оценки не было, с высокой вероятностью НП проиграл бы данное дело. 

Отметим также, что судом не оценивались важные, по нашему мнению, обстоятельства, которые могли бы свидетельствовать о наличии схемы «дробления». В частности, можно указать на тот факт, что ООО «Рекламные Конструкции» приобрело имущество на вырученные от продажи помещения денежные средства в период времени, находящийся далеко за пределами сроков налоговой проверки, и только после того, как эта проверка началась

Не оценены и обстоятельства получения займа участником НП в размере 494 млн. р., которые были в дальнейшем обналичены.


4. Номер дела: Постановление АС Волго-Вятского округа от 08.10.2020 г. по делу №А29-16103/2019

В пользу: НО
Вид проверки: ВНП
Отрасль: Аренда собственного движимого и недвижимого имущества
Суть дела: ООО на УСН при приближении к предельной сумме доходов провело реорганизацию путем выделения нового ООО на УСН
Сумма спора: 36,2 млн. р.
Процессуальные нарушения: Нет

Снимок.PNG

Аргументы НО:

  • одни и те же лица являются учредителями и руководителями организаций;
  • в цепочке движения денежных средств участвуют расчетные счета одних и тех же организаций;
  • составлением и сдачей отчетности также в ряде случаев занимаются одни и те же лица. Бухгалтер взаимозависимого лица не состоит с ним ни в трудовых ни в договорных отношениях;
  • один вид деятельности;
  • юридические лица зарегистрированы по одному адресу;
  • аренда основных средств у НП (производственные здания и помещения, оборудование, механизмы, автотранспорт, оргтехника, оборудование кабинетов и т.д.);
  • используют один IP-адрес, пользуются одним телефоном;
  • расчетные счета открыты в одном банке;
  • распоряжения на оформление и формирование счетов на оплату услуг взаимозависимого лица отдавал руководитель НП;
  • типичные договоры аренды (форма и условия), единая ценовая политика;
  • при реорганизации взаимозависимому лицу НП на основании разделительного баланса и актов приема-передачи  передал 17 из 20 объектов собственного недвижимого имущества, которые в последствии были реализованы взаимозависимым лицом, что позволило НП сохранить право на УСН;
  • отсутствие деловой цели реорганизации;
  • без реорганизации доходы НП за 2014 год составили 69 152 тыс. руб., что в свою очередь превышает предел 64 млн. руб. согласно п. 4 ст. 346.13 НК РФ.
  • НП не принимал меры по взысканию задолженности за оказываемые услуги взаимозависим лицам, чем регулировал предельный доход на УСН;
  • при выделении нового ООО на УСН НП занизил налоговую нагрузку, с учетом доначислений по результатам ВНП налоговая нагрузка НП приблизилась к общеотраслевой нагрузке; (за 2016 по отрасли нагрузка 29,32%, при организации у НП – 15,4 %, у взаимозависимого лица – 5,71%).
Аргументы НП:
  • довод НО о том, что лицо, ведущее бухгалтерский учет в организации, должно состоять в отношениях с организацией не подкреплен нормативно, нарушений требований законодательства допущено не было;
  • не представлено доводов в связи с чем разные юридические лица не могут пользоваться одним телефоном;
  • выделение основных фондов и их передача на баланс происходило по самостоятельным изолированным объектам, как территориально, так и по назначению, с четким обоснованием решения участников собрания и объединяет их исключительно один вид деятельности, а не единый производственный процесс;
  • реорганизация была обусловлена внутренними причинами;
  • НО не учел, что задолженность  не могла быть погашена, поскольку имелись обязательства перед иными контрагентами, имеющими приоритет удовлетворения требований.
Наш комментарий:

НО и судом дана оценка решению о реорганизации НП в форме выделения нового ООО. Указано что, не была обозначена экономическая (деловая) цель создания, а также обсуждение иных документов, подтверждающих намерение организации повысить эффективность управления, развить новые виды деятельности, снизить издержки управления, повысить контролируемость затрат.

При рассмотрении дела, установлено отсутствие деловой цели в принятом решении, деятельность, осуществляемая ООО, является частью единого производственного процесса, организованного НП. В результате согласованных действий с взаимозависимым лицом осуществлено распределение между собой полученной выручки от сдачи в аренду.

Вопреки доводам заявителя реорганизация НП путем выделения ООО незадолго до приближения к предельной сумме доходов, позволяющих применять упрощенную систему налогообложения, общее руководство взаимозависимыми организациями, нахождение по одному адресу, осуществление одинакового вида деятельности по сдаче в аренду помещений, отсутствие основных эксплуатационных расходов у ООО, функционирование обеих организаций как единый хозяйствующий субъект свидетельствует о том, что у НП отсутствовала разумная хозяйственная потребность в выделении ООО и наделении его имуществом в условиях фактического отсутствия автономности.


5. Номер дела: Решение АС Кемеровской области от 18.09.2020 по делу А27-7789/2020

В пользу: НО
Вид проверки: ВНП
Отрасль: Продажа недвижимости
Суть дела: Реорганизация путем выделения нескольких юридических лиц на УСН, с целью дальнейшей перепродажи переданных им объектов недвижимости, с последующей выплатой дивидендов и ликвидацией организаций  
Сумма спора: 40,5 млн. р.
Процессуальные нарушения: Нет

Снимок.PNG

Аргументы НО:

  • выделенные организации не осуществляли предпринимательскую деятельность и получали оплату по одному договору аренды, который до реорганизации был заключен правопредшественником; 
  • один банк, ip;
  • ООО «Куйбышевский Торг» и Общества «Дружба», «Максимум», «Транзит» имели один и тот же вид деятельности, функционировали по одному адресу с единым центром управления, ведением бухгалтерии одним лицом (ведение бухгалтерского учёта, составление и представление бухгалтерской, налоговой отчетности осуществлялось одним бухгалтером - Привальской Т.Т.) и использованием единой материально-технической базы (помещений, мебели, оргтехники, программного обеспечения, номера телефона и электронного адреса), принадлежащих ООО «Куйбышевский Торг»;
  • после реорганизации переписку с арендатором осуществлял правопредшественник;
  • выделенные организации не заключили договоры с ресурсоснабжающими организациями.
Аргументы НП:
  • продажа помещений была осуществлена по истечении двух лет с реорганизации.
Наш комментарий:

Главный аргумент НО – отсутствие деловой цели реорганизации. Аргумент суда о право-мерности не учета при расчете налоговых обязательств ООО «Куйбышевский Торг», до-ходов, полученных выделенными организациями и их расходов вызывает вопросы: каким образом тогда были рассчитаны действительные налоговые обязательства с учетом того, что они получали доход от аренды и несли расходы? 
УСН уплаченный выделенными организациями был учет при расчете налога на прибыль. 


6. Номер дела: Решение АС Республики Бурятия от 15.09.2020 по делу А10-7746/2019

В пользу: НО
Вид проверки: ВНП
Отрасль: Аренда
Суть дела: Сдача в аренду недвижимости через посредника на УСН   
Сумма спора: 9,1 млн. р.
Процессуальные нарушения: Нет

Снимок.PNG

Аргументы НО:

  • ООО «Ресурс» - несамостоятельная организация, НП использует дробление бизнеса.
Аргументы НП:

  • доначисляемая БКС сумма налога по УСНО равна сумме налога по УСНО ООО «Ресурс». Не всякое дробление бизнеса образует состав налогового правонарушения. Налоговым органом не доказано, что дробление бизнеса привело к получению налогоплательщиком необоснованной налоговой выгоды. уплаченный ООО «Ресурс» налог по УСНО, инспекцией во внимание принят не был. При таких обстоятельствах, формально у Буркоопсоюз возникла недоимка, а у ООО «Ресурс» переплата по УСНО за 2016-2017 года.
Наш комментарий:

НО нужны дела по дроблению бизнеса, в том числе для отчетов и статистики. При этом НО некоторых субъектов видимо не до конца понимают, что такое дробление бизнеса, как его выявлять и как его доказывать. 
В данном случае, суд соглашается с позицией налогоплательщика о том, что в оспариваемом решении не содержится выводов о получении БКС необоснованной налоговой выгоды в связи применением схемы «дробления бизнеса»- осуществления деятельности по сдаче в аренду объектов недвижимого имущества через подконтрольное лицо ООО «Ресурс».
Таким образом, применение налогоплательщиком схемы ведения бизнеса через подконтрольное лицо ООО «Ресурс» в части распределения дохода по операциям сдачи в аренду недвижимого имущества не повлекло занижение сумм налога, подлежащего уплате в бюджет, поскольку БКС и ООО «Ресурс» исчислили и уплатили налог по УСНО с учетом всей суммы дохода, определенной налоговым органом по результатам ВНП, то есть в результате взаимодействия двух лиц потеря бюджета (налоговая экономия) не возникла.


7. Номер дела: Решение АС Тюменской области от 28.01.2020 №А70-16775/2019

В пользу: НП (не обжалуется)
Вид проверки: ВНП
Отрасль: Сдача имущества в аренду
Суть дела: Формальное разделение бизнеса между двумя ООО, с целью сохранения лимита на УСН
Сумма спора: 20,1 млн. р.
Процессуальные нарушения: Нет

Снимок.PNG
Аргументы НО:

  • наличие между организациями арендных отношении на транспорт и базу, где размещается транспорт, НО посчитали это достаточным для наличия взаимозависимости;
  • вменяет НП получение налоговой выгоды за период 2008-2016;
  • превышен лимит по УСН в 1 кв. 2015 в размере 68,8 млн.р. за услуги, оказанные транспортом НП в рамках договора аренды с взаимозависимым лицом.
Аргументы НП:
  • каждая организация самостоятельный хозяйствующий субъект. Одна - занимается перевозкой нефтепродуктов, другая - сдачей имущества в аренду;
  • в силу положений ст. 100 НК РФ выводы могут быть сделаны исключительно за 2015 и 2016 годы. Расчет налоговой выгоды должен быть конкретным, не может быть сделан в виде приблизительных предположений;
  • расчетным путем определено, что за оказанные услуги в указанном периоде НП получил 36,4 млн.р. Т.о. НО неверно проведены расчеты налогу на прибыль и НДС за 2015-2016 годы, все доначисления, штрафы и пени по этим налогам.
Наш комментарий:

Решение НО признано недействительным в части доначисленных налогов на прибыль, НДС, на имущество. НО не доказано получение налоговой выгоды в виде занижения налога на прибыль. НО своими же расчетами показал суду, что уклонения от налога на прибыль нет. Из-за отсутствия налоговой выгоды, суд посчитал все доводы об объединении двух организаций несостоятельными. Исходя из решения суда, НО кроме как наличие арендных отношений, не представил иных критериев свидетельствующих о взаимозависимости лиц. 

← Производство                                                       Введение                                                               Строительство →

Вернуться к списку новостей

Читайте так же

Блог
Блог
Блог
Блог
Комплаенс РешенияУслуги
Реструктуризация бизнеса
Подробнее
Центр налоговой и корпоративной безопасности бизнеса
Пулковское шоссе, 14 строение 6, офис 24
Санкт-Петербург
Ленинградская область
603044< /span>
Россия
8(800)500-21-36