8 800 500 21 36

Простое товарищество при строительстве нежилых объектов недвижимости.

24 Марта 2020

Исходная ситуация: трое не взаимозависимых ИП, применяют УСН с базой доходы-расходы, намереваются построить нежилой объект недвижимости, предполагаемая стоимость возводимого здания - 350 тыс. рублей. Один из ИП на праве собственности имеет земельный участок, двое других – инвесторы. Задача – построить здание, которое будет в собственности у физических лиц (ИП), при этом ИП должны сохранить право на УСН.

Сразу отметим, что вариант с созданием совместного юридического лица и вкладов в уставный капитал или имущество не рассматривается поскольку, во-первых, юридическое лицо не сможет применять УСН (стоимость основного средства больше 150 млн. р.), во-вторых, потенциальные арендаторы – «упрощенцы» и им не нужны счета-фактуры для вычетов НДС, в-третьих, собственники смогут получать доход только в виде выплаты дивидендов, облагаемых 13% НДФЛ.

Один из вариантов решения задачи – использование договора простого товарищества:

Снимок.JPG

Минута теории – простому товариществу в ГК РФ посвящена глава 55. В соответствии с п.1 ст. 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели (в данном случае – строительства здания).

В соответствии с п. 1 ст.174.1 НК РФ, ведение общего учета операций, подлежащих налогообложению, возлагается на одного из участников товарищества – товарища ведущего общего дела – ТВОД (независимо от системы налогообложения ТВОД, то есть даже если он применяет УСН, в рамках договора простого товарищества он будет плательщиком НДС - п. 2 ст. 346.11 НК РФ).

Внесенное товарищами имущество признается их общей долевой собственностью и учитывается товарищем, ведущим общие дела, на отдельном балансе в оценке, предусмотренной договором (п. 18 ПБУ 20/03). В налоговом учете активы, внесенные в качестве вклада в простое товарищество, включаются в состав финансовых вложений по их балансовой (остаточной) стоимости, отраженной в бухгалтерском балансе на дату вступления договора в силу (п. 13 ПБУ 20/03).

В силу прямого указания НК РФ, при передаче вкладов в простое товарищество налог на прибыль не возникает (п. 1 ст. 278 НК РФ), но и расходы в виде вклада товарищи также не могут учесть при исчислении налога (п. 3 ст. 270 НК РФ).

Таким образом, передача вкладов всех трех товарищей-ИП в простое товарищество не создают у них никаких налоговых последствий ни по налогу на прибыль, ни по НДС.

Дальше начинается строительство, в ходе которого простое товарищество несет расходы в том числе с НДС. Согласно п. 3 ст.174.1 НК РФ, при наличии счетов-фактур, выставленных на имя товарища ведущего общие дела, он может принять НДС к вычету, а может и не принимать. В нашем случае принимать к вычету НДС ТВОД не будет (почему – объясним дальше).

НДС при реализации у простого товарищества не возникает, поскольку оно ничего не продает. Налог на прибыль исчисляется ТВОД по правилам 25 Главы НК РФ, при этом по результатам отчетного (налогового) периода ТВОД, определяет прибыль каждого товарища пропорционально его доле в совместной деятельности, а налог с полученной от совместной деятельности доли прибыли каждый участник уплачивает самостоятельно (п. 4 ст. 278 НК РФ). Но во время строительства доходов у простого товарищества нет, поэтому нет и последствий по налогу на прибыль.

После того как здание построено, цель договора простого товарищества достигнута. На основании п. 2 ст. 1050 ГК РФ, раздел имущества, находившегося в общей собственности товарищей, и возникших у них общих прав требования осуществляется в порядке, установленном ст. 252 ГК РФ, то есть здание можно разделить по соглашению сторон или участники долевой собственности вправе потребовать выдела своей доли из общего имущества.

Первоначальной стоимостью здания, построенного в рамках простого товарищества будет признаваться сумма фактических затрат на сооружение, за исключением НДС (п. 8 ПБУ 6/01), то есть возможно, что стоимость здания будет ровняться стоимости вкладов участников простого товарищества.

Информацию об остаточной стоимости здания и доли каждого индивидуального предпринимателя, участникам обязан предоставить ТВОД (п. 2 ст. 377 НК). Если товарищу передается имущество, стоимость которого не превышает оценку его первоначального вклада, НДС не уплачивается (пп. 1 п. 2 ст. 146, пп. 6 п. 3 ст. 39 НК РФ).

Стоимость части здания, которое получено товарищем в пределах стоимости его вклада в совместную деятельность (первоначального и последующих), в доходах по УСН не учитывается (пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15, пп. 5 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Таким образом, каждый из ИП получает часть здания, стоимость основных средств не превышает лимиты для применения УСН, налоговые последствия при получении объектов недвижимости отсутствуют. В дальнейшем каждый из ИП может либо самостоятельно сдавать в аренду принадлежащую им часть зданий или заключить договор с управляющей компанией.

При этом если арендаторам (или части из них) все же понадобиться НДС, один из ИП может заключить с управляющей компанией договор доверительного управления имуществом:

Снимок.JPG

При этом налоговые последствия у ИП 1 могут быть менее благоприятны чем у ИП 2 и 3, что может быть нивелировано, например, распределением прибыли на уровне Доверительного управляющего имуществом.

Что касается налоговых рисков, они могут возникнуть как на стадии заключения договора простого товарищества, так и при дальнейшей сдачи в аренду недвижимости.

Во-первых, договор простого товарищества может быть переквалифицирован в смешанный договор, и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи (то есть возникает реализация).

 В налоговых спорах суды[1] ссылаются на п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» в соответствии с которым при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») ГК РФ. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ), и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи.

Если каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и так далее) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества.

Таким образом, вклады товарищей должны быть реально внесены; должен вестись отдельный бухгалтерский учет по совместной деятельности; договором должен быть определён ТВОД. Впрочем, требования о самостоятельности сторон договора, наличии деловых целей и реальности исполнения самого договора являются универсальными для любых сделок.

Во-вторых, если договор простого товарищества заключен только для строительства объекта (без последующей сдаче в аренду), ТВОД не может принять уплаченный в составе цены НДС к вычету и возместить его из бюджета, поскольку построенный объект недвижимости не будет использоваться в рамках совместной деятельности, облагаемой НДС, а только распределяется между товарищами.

При этом если бы у участников простого товарищества стояла цель принять НДС уплаченный поставщикам и подрядчикам к вычету, ТВОД мог бы это сделать при определенных условиях на основании п. 3 ст. 174.1 НК РФ (например, если бы договор простого товарищества был заключен не только с целью строительства, но и дальнейшего извлечения прибыли от аренды). В частности АС Уральского округа[2] было отмечено, что  норма п. 3 ст. 174.1 НК РФ предусматривая возможность вычета НДС по приобретаемым основным средствам, подразумевает собой все предусмотренные законодательством способы приобретения основного средства и в том числе создание путем строительства.

Условием для принятия НДС к вычету в п. 3 ст. 174.1 НК РФ названо приобретение основного средства для производства и (или) реализации товаров (работ, услуг), признаваемых объектом налогообложения в соответствии с главой 21 НК РФ.

Из приведенного положения п. 3 ст. 174.1 НК РФ следует, что право предъявления к вычету сумм налога на добавленную стоимость, связано с целью приобретения объекта.

В-третьих, дальнейшая сдача ИП в аренду объекта может быть квалифицирована налоговыми органами как дробление. Однако такой риск существует только при условии, что ИП являются взаимозависимыми (ст. 105.1 НК РФ) или несамостоятельными (что в данной ситуации затруднительно: ИП являются реальными собственниками объектов, построенных на их инвестиции, при этом как арендодатели управляющей компании могут не вникать в бизнес-процессы по сдаче в аренду, за исключением вопроса получения арендной платы).

Таким образом, заключение договора простого товарищества может быть удобным инструментом для инвестирования и строительства, но безусловно имеет свои особенности, которые следует учитывать при его использовании. 



[1] Определение ВС от 28.08.2017 № 301-КГ17-10998 (отметим, что судебной практики по договорам простого товарищества, в том числе при строительстве, мало, что также делает этот инструмент привлекательным для использования в структурировании бизнеса).

[2] Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22.09.2016 г. по делу № АА76-32368/2014


Вернуться к списку новостей

Читайте так же

Блог
Блог
Блог
Блог
Блог
Блог
Комплаенс РешенияУслуги
Аналог выездной проверки
Подробнее
Защита активов бизнеса и собственников
Подробнее