8 800 500 21 36

Дробление бизнеса. Аренда и продажа недвижимости.

10 Августа 2021

Дробление при сдаче в аренду помещений имеет понятное экономическое обоснование: если большинство арендаторов не являются плательщиками НДС, размер выручки и стоимости основных средств позволяет применять УСН, то общая система налогообложения чаще всего невыгодна арендодателю из-за отсутствия расходов с НДС.

Поэтому типовое дробление выглядит следующим образом:

001.png

Относительная простота бизнес-процессов при такой структуре, позволяет налоговым органам выигрывать споры: так в Обзор по дроблению бизнеса за 6 месяцев 2021 года, попало 5 дел по дроблению при сдаче недвижимости в аренду и 1 дело по ее перепродажи. Все решения приняты в пользу налогового органа. 

Основные признаки дробления при сдаче в аренду:

- цена аренды значительно ниже цены субаренды;

- технический характер арендатора (начиная от отсутствия расходов и заканчивая тем, что руководитель или ИП не ориентируется в бизнесе);

- общие администраторы и обслуживающий объект недвижимости персонал;

- часть субарендаторов – бывшие арендаторы арендодателя;

- особенности расчетов между арендодателем и арендаторами: например, арендаторы имеют задолженность перед арендодателем или вообще не перечисляют ему оплату (в случае если арендодатель и арендатор применяют УСН с базой «доходы», для избежания двойного налогообложения в группе компаний);

- осуществление расходов только арендодателем;

- показания субарендаторов и сотрудников арендодателя о техническом характере арендаторов, централизованном распределении субарендаторов между арендаторами, едином управлении бизнесом;

- отсутствие разделения площадей между арендаторами при сдаче субарендаторам; 

- общие признаки дробления: одинаковые ip, общая бухгалтерия, взаимозависимость, осуществление деятельности по одному адресу и т.д. И самое главное – отсутствие деловой цели от такой модели ведения бизнеса. 

Справедливости ради, следует отметить, что в 2020 году в этой категории споров по дроблению, были решения и в пользу налогоплательщиков: Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 06.07.2020 по делу А12-39362/2019, Постановление АС Уральского округа от 11.06.2020 по делу № А71 2363/2019. В указанных делах налогоплательщики могли обосновать как деловую цель передачи помещений, так и основания для ценообразования (в том числе с помощью оценки). 

Если Ваш бизнес имеет признаки дробления, эксперты Комплаенс Решения готовы оказать качественную юридическую помощь по их нивелированию, исключительно на основе реальных бизнес-процессов и с учетом ROI. Наша компетенция подтверждается не только рейтингами и аналитической работой, но и многолетним успешным опытом структурирования бизнеса. 

Если в отношении Вашей группы компаний уже проводится предпроверочный анализ или ВНП, налоговые юристы Комплаенс Решения готовы сопроводить налоговый спор на любой стадии, минимизировав последствия проверки и по возможности, не доводя ее до суда.

Вы можете позвонить нам по телефону 8-800-500-21-36, написать на почту info@taxprof.pro или оставить сообщение на сайте. 

Обращаем внимание коллег, Обзор или любая его часть не может быть скопирована, воспроизведена в электронной или механической форме, в виде фотокопии, записи в память ЭВМ, репродукции или каким-либо иным способом, а также использована в любой информационной системе без получения разрешения от правообладателя ООО «Комплаенс Решения».

Номер дела Постановление АС Северо-Западного округа от 01.07.2021 по делу № А05-13752/2019 (Архангельская область)
В пользу НО/НП НО
Вид проверки ВНП
Отрасль Сдача в аренду недвижимости 
Суть дела Искусственное разделение бизнеса путем фиктивных договор аренды нежилых помещений в ТЦ.
Сумма спора 6,7 млн.
Процессуальные нарушения Нет

002.png
Аргументы НП Аргументы НО
Цена договора аренды (за 1 кв.м) в два раза ниже цен, по которым общество сдает в аренду помещения другим лицам. Цена договора субаренды (за 1 кв.м) в несколько раз превышает цену основного договора, при этом все основные затраты нес арендодатель. Балакина О.В. осуществляла самостоятельную предпринимательскую деятельность, имела в проверяемом периоде иные источники дохода. 
Большая часть расходов-перечисление средств на счет НП. Деловая цель сдачи помещений в аренду-переложение предпринимательских рисков.
ИП взаимозависима с НП, с работниками НП.  
ИП не принимала никакого участия в переговорах по заключению договоров субаренды.  
                                                                                                    Комментарии
Стандартный способ оптимизации налога на прибыль через арендаторов-посредников, применяющих УСН. Даже при реальности их деятельности, требуется объяснение деловых целей заключения не прямых договоров с арендаторами. 



Номер дела Постановление АС Западно-Сибирского округа от 15.04.2021 по делу А27-7789/2020 (Кемеровская область)
В пользу НО/НП НО
Вид проверки ВНП
Отрасль Продажа недвижимости
Суть дела Реорганизация путем выделения нескольких юридических лиц на УСН, с целью дальнейшей перепродажи переданных им объектов недвижимости, с последующей выплатой дивидендов и ликвидацией организаций  
Сумма спора 40,5 млн. руб.
Процессуальные нарушения Нет

003.png
Аргументы НО Аргументы НП
Выделенные организации не осуществляли предпринимательскую деятельность и получали оплату по одному договору аренды, который до реорганизации был заключен правопредшественником. Продажа помещений была осуществлена по истечении двух лет с реорганизации.
Один банк, ip.  
ООО «Куйбышевский Торг» и Общества «Дружба», «Максимум», «Транзит» имели один и тот же вид деятельности, функционировали по одному адресу с единым центром управления, ведением бухгалтерии одним лицом (ведение бухгалтерского учёта, составление и представление бухгалтерской, налоговой отчетности осуществлялось одним бухгалтером - Привальской Т.Т.) и использованием единой материально-технической базы (помещений, мебели, оргтехники, программного обеспечения, номера телефона и электронного адреса), принадлежащих ООО «Куйбышевский Торг».  
После реорганизации переписку с арендатором осуществлял правопредшественник.   
Выделенные организации не заключили договоры с ресурсоснабжающими организациями.  
                                                                                                          Комментарий
Главный аргумент НО – отсутствие деловой цели реорганизации. Аргумент суда о правомерности не учета при расчете налоговых обязательств ООО «Куйбышевский Торг», доходов, полученных выделенными организациями и их расходов вызывает вопросы: каким образом тогда были рассчитаны действительные налоговые обязательства с учетом того, что они получали доход от аренды и несли расходы? 
УСН уплаченный выделенными организациями был учет при расчете налога на прибыль. 


Номер дела Постановление АС Восточно-Сибирского округа от 12.05.2021 по делу А10-7746/2019 (Республика Бурятия)
В пользу НО/НП НО
Вид проверки ВНП
Отрасль Аренда
Суть дела Сдача в аренду недвижимости через посредника на УСН   
Сумма спора 11,5 млн руб.
Процессуальные нарушения Нет 

004.png
Аргументы НО Аргументы НП
ООО «Ресурс» - несамостоятельная организация, НП использует дробление бизнеса.  
В 2015 г. НП применял ОСН, в 2016-2017 – УСН. НП признает дробление в 2015 г., значит оно было и в 2016-2017 г. При объединении организаций, они не утрачивают право на применение УСН.
                                                                                                  Комментарий
Дробление есть, налоговой выгоды – нет.


Номер дела Решение Арбитражного суда города Москвы от 24.05.2021 г. по делу А40-149632/20-108-2360 (г. Москва)
В пользу НО/НП НО
Вид проверки ВНП
Отрасль Аренда недвижимости 
Суть дела Сдача в аренду помещений ТРК через подконтрольных ИП, применяющих УСН
Сумма спора 31,4 млн р
Процессуальные нарушения   Отсутствие в протоколе о производстве выемки №17-В от 13.12.2018 паспортных данных одного понятого, несвоевременного вручения акта налоговой проверки, не нарушает права НП

005.png
Аргументы НО Аргументы НП
Одинаковые IP.  
Доверенности ИП сотрудникам ООО.  
Одинаковые телефоны в банковском досье.  
Администратор и управляющий ТК не знают ИП.  
Арендаторы не знают ИП, договоры получали в администрации ТРК.  
У ИП нет сотрудников.  
В ходе выемки в ООО, обнаружены файлы с документами ИП.  
Часть арендаторов ИП – бывшие арендаторы ООО.  
Ибрагимова Е.И. – жена Ибрагимова Н.Ф.  
                                                                                                  Комментарий
Номинальность ИП (арендаторов) и отсутствие деловой цели делают подобную категорию споров проигрышными 

    

Номер дела Решение АС Пермского края от 24.03.2021 по делу А50-38984/2019 (Пермский край). Постановление 17 ААС от 05.07.2021 г. – оставить решение суда без изменения
В пользу НО/НП НО
Вид проверки ВНП
Отрасль Аренда недвижимости
Суть дела Сдача в аренду помещений через взаимозависимых ИП, с целью сохранения права на применение УСН
Сумма спора 39,2 млн руб.
Процессуальные нарушения   Аргументы заявителя о нарушении налоговым органом сроков вынесения решения по итогам завершенной налоговой проверки (с даты акта налоговой проверки до даты вынесения решения истек, предусмотренные статьей 101 НК РФ срок) не являются самостоятельным основанием для признании решения налогового органа недействительным, поскольку предусмотренные статьей 101 НК РФ сроки носят организационный, процедурный характер и пресекательными не являются, их несоблюдение само по себе не свидетельствует о незаконности решения Инспекции.
006.png
Аргументы НО Аргументы НП
Взаимозависимость: ИП Гуринович А.В. является родным сыном учредителя общества «Прогресс-2000» Гуриновича В.Е., племянником директора общества «Прогресс-2000» Тимофеева Е.И. 
ИП Тимофеев П.Е. является родным сыном директора общества «Прогресс-2000» Тимофеева Е.И.
 
Не предоставлены протоколы согласования стоимости аренды (приложение к договору)  
В рамках расследования уголовного дела проведенной почерковедческой экспертизой установлено, что подпись в договоре аренды от имени Гуриновича А.В. выполнена иным лицом.  
После прекращения договора с Гуриновича А.В. был заключен договор аренды с ИП Романенко Е.В. контрагенты, которые перечисляли денежные средства за аренду, ранее являлись контрагентами Гуриновича А.В.  
Акты за оказанные услуги по переданным в аренду помещениям и акты сверок с указанными индивидуальными предпринимателями не представлены.  
Фактически платежи арендной платы (в том числе переменная часть) от индивидуальных предпринимателей в общество «Прогресс-2000» не поступали.  
Денежные средства, поступившие на расчетные счета и в кассу индивидуальных предпринимателей снимали должностные и доверенные лица организации  
Осуществляли деятельность по одному адресу.  
Совместно хранили документацию (бухгалтерскую и по ведению финансово-хозяйственной деятельности).  
Имели единую материально-техническую базу, кадровый персонал.  
Все расходы по содержанию спорных объектов недвижимости осуществляло Общество.  
Ведение налоговой и бухгалтерской отчетности (представление интересов в кредитных организациях) осуществлялось одними лицами, а именно Фатькиной Л.А. (бухгалтер общества «Прогресс-2000») и Адеевой Н.В. (бухгалтер ИП Гуриновича А.В.).  
Услуги по юридическому сопровождению оказывались одним лицом - Соловьевой Т.В. (юрист общества «Прогресс-2000»).  
Из свидетельских показаний Гуриновича А.В. следует, что фактически договор аренды обществом «Прогресс-2000» не заключал, площади не арендовал, ни с кем из субарендаторов не знаком и не встречался, договоров субаренды не подписывал; выдавал доверенность на представление своих интересов должностным лицам общества «Прогресс-2000».  
Из показаний Тимофеева Е.И. (учредитель общества «Прогрес-2000») следует, что денежные средства, поступавшие на расчетные счета Тимофеева П.Е. и Гуриновича А.В., за вычетом расходов, снимались бухгалтерами общества «Прогресс-2000» и ежемесячно передавались либо лично ему, либо Гуриновичу В.Е. и в дальнейшем распределялись между учредителями общества «Прогресс-2000» (Тимофеевым Е.И, Гуриновичем В.Е. и Серебренниковой С.В.).  
Управляющий недвижимостью общества «Прогресс-2000» Тимофеев В.А. в ходе допроса  сообщил, что учредители Общества Тимофеев Е.И. и Гуринович В.Е. договаривались о сдаче в аренду недвижимого имущества через индивидуальных предпринимателей Тимофеева П.Е. и Гуриновича А.В., с субарендаторами по факту заключения договоров аренды встречались их родители -Тимофеев Е.И. и Гуринович В.Е., вопрос распределения денежных средств решался учредителями Общества коллегиально.  
                                                                                                       Комментарий
Перспективы налогового спора были ухудшены корпоративным конфликтом между участниками группы компаний и их показаниями в отношении друг друга. 


Номер дела Решение Арбитражного суда Брянской области от 11.06.2021г. по делу А09-875/2021
В пользу НО/НП НО (по вопросу дробления)
Вид проверки ВНП
Отрасль Аренда недвижимого имущества в 
зданиях торгового центра
Суть дела Сдача в аренду ТРЦ через нескольких ИП и организацию, применяющие УСН.
Сумма спора 116,1 млн руб.
Процессуальные нарушения   Нет

007.png
Аргументы НО Аргументы НП
Взаимозависимость лиц В действиях предпринимателя отсутствовала какая-либо налоговая выгоды, поскольку при применении общей системы налогообложения ИП Тимошков Н.К. уплатил бы налоги в меньшей сумме.
Осуществление одного вида деятельности  Согласно соглашению ИП Тимошков Н.К. разрешил ООО «Профит» сдавать в аренду помещения, принадлежащие ему на праве собственности.
ИП Тимошков Н.К. и ИП Тимошкова И.Т. сдавали в аренду помещения в здании ТД «Тимошковых», право собственности на которое зарегистрировано за ООО «Профит» Регистрация в качестве ИП произошла раньше принятия Федерального закона № 104-ФЗ от 24.07.2002, то есть раньше введения УСН
Разделение сдаваемых в аренду площадей отсутствовало и внутри каждого здания, то есть одно и то же помещение на одних и тех же условиях сдавалось в аренду одному и тому же лицу, но разными арендодателями Отсутствие доказательств несамостоятельности ИП Тимошковой И.Т. и ООО «Профит» и их подконтрольности ИП Тимошкову Н.К., отсутствие доказательств неразделения сдаваемых в аренду площадей между участниками схемы, искажение налоговым органом характера взаимоотношений между налогоплательщиком и ООО «Сервис Плюс».
В соглашении помещения, на которые распространяется его действие, не идентифицированы, их площадь в соглашении не отражена. Из буквального толкования указанного соглашения следует, что ООО «Профит» предоставлено право сдавать в аренду все без исключения помещения в ТРЦ «Тимошковых».  НО не учтены суммы УСН, уплаченные ИП Тимошковой И.Т. и ООО «Профит», а также расходы по строительству пристройки к зданию многофункционального назначения
Поступление доходов от ООО «Профит» в книге доходов и расходов ИП Тимошкова Н.К. не отражено, дебиторская задолженность у ИП Тимошкова Н.К. по ООО «Профит» также не отражена, перечисления денежных средств от ООО «Профит» к ИП Тимошкову Н.К. с назначением платежа «арендная плата» по расчетным счетам не прослеживается.  
Заключение договоров аренды между ИП Тимошковым Н.К. и ООО «Профит» и соглашений между ними о праве сдачи имущества в аренду носило характер мнимой сделки.  
Использование одни и те же вывески, обозначения, адреса электронной почты, один и тот же сайт в сети «Интернет», IP-адрес.  
Единая система по обслуживанию зданий, логистике, делопроизводству, приему денежных средств и ведению бухгалтерского учета  
                                                                                                   Комментарий
Достаточно стандартное дело по дроблению ТЦ


ООО «Комплаенс Решения», все права защищены. Обзор или любая его часть не может быть скопирована, воспроизведена в электронной или механической форме, в виде фотокопии, записи в память ЭВМ, репродукции или каким-либо иным способом, а также использована в любой информационной системе без получения разрешения от правообладателя.

Полный обзор по всем отраслям Вы можете получить на электронную почту.

 
Спасибо! Подробная информация была отправлена на указанный адрес электронной почты
Вернуться к списку новостей

Читайте так же

Блог
Блог
Блог
Блог
Блог
Блог
Центр налоговой и корпоративной безопасности бизнеса
Пулковское шоссе, 14 строение 6, офис 24
Санкт-Петербург
Ленинградская область
603044< /span>
Россия
8(800)500-21-36